As incorporadoras imobiliárias brasileiras estão perto de escapar de uma mudança contábil que causaria uma redução média de 43% no lucro líquido e de 25% no patrimônio líquido, segundo estudo do Credit Suisse.

Se no início do ano era praticamente certo que as companhias teriam que mudar o método de reconhecimento de receitas, registrando os valores recebidos somente no momento da entrega das chaves, o mais provável agora é que elas continuem fazendo o reconhecimento conforme o percentual de evolução da obras.

O martelo deverá ser batido nas próximas semanas, e uma posição oficial pode ser tomada no dia 5 de novembro, quando haverá uma nova reunião do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), órgão responsável pela tradução e interpretação das normas internacionais (IFRS) que passam a ser usadas obrigatoriamente a partir do balanço fechado deste ano.

A grande questão é embasar jurídica e tecnicamente a decisão de manter o método atual de reconhecimento de receita e ao mesmo tempo poder atestar que as empresas estão seguindo o IFRS, o que precisa ser ratificado nos pareceres dos auditores.

O princípio básico de o Brasil ter migrado para o sistema internacional - algo que agora está previsto em lei - era o de tornar os balanços locais comparáveis aos de empresas de outros países.

Na primeira leitura da norma, a maioria dos especialistas entendeu que as incorporadoras brasileiras teriam que mudar a maneira pela qual reconhecem a receita de venda dos imóveis.

Contrárias a esse entendimento, as companhias buscaram argumentos técnicos e jurídicos para para justificar sua posição.

Os argumentos têm sido apresentados desde maio nas discussões de um grupo de trabalho criado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para tratar do tema, e que envolve, além de representantes da Associação Brasileiras das Companhias Abertas (Abrasca), também o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon). Paralelamente, o tema também é debatido pelo CPC, que além de empresas, CVM e auditores, também é formado por representantes do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), Fipecafi, BM&Bovespa e Apimec.

Segundo o Valor apurou, CVM, BM&FBovespa e representantes dos analistas de investimentos não teriam objeção à manutenção da regra atual. Já o Ibracon ainda estaria debatendo o tema internamente antes de se posicionar oficialmente. A Fipecafi foi procurada para dar a visão da academia sobre o assunto, mas não se manifestou.

O tema é delicado porque, se as empresas apresentarem o balanço de uma forma, e os auditores considerarem que elas não seguiram o IFRS, poderia haver não apenas ressalva nos balanços, mas parecer adverso - dizendo que o balanço não está de acordo com as normas -, dependendo da relevância das diferenças.

O diretor da CVM Alexsandro Broedel admitiu ainda que o órgão não se opôs a nenhuma das interpretações, até porque não se posicionou oficialmente até o momento, e que espera que se chegue a um consenso. "Mas sempre um consenso que reflita o IFRS. Se não for convincente, a gente não vai aceitar", afirmou.

De acordo com ele, mesmo que se mantenha a regra atual, não se pode dizer que haverá um "drible" no IFRS. "Não está escrito na norma internacional que (o reconhecimento da receita) tem que ser nas chaves. Ela diz que em determinadas condições você faz de um jeito, e em com outras condições, faz de outro", explica.

Segundo a presidente do Ibracon, Ana María Elorrieta, o órgão ainda não concluiu os estudos sobre o tema. "Esse assunto ainda está sendo debatido. É um tema complexo", afirmou ela, destacando que o ponto principal é determinar em que momento há a transferência de riscos e benefícios da incorporadora para o comprador do imóvel.

A polêmica sobre o tema é grande e não existe somente no Brasil. O órgão regulador da Índia, por exemplo, determinou que essa regra do IFRS não será adotada naquele país. Há resistência também na Malásia e no Canadá.

"O setor de construção brasileiro tem um comportamento atípico, diferente do resto do mundo", diz Nelson Mitimasa Jinzenji, vice-presidente técnico do CFC. Ele discorda que a manutenção das regras atuais para reconhecimento de receitas das construtoras crie uma contabilidade à parte para o setor. "A nossa realidade tem que ser encaixada dentro da estrutura conceitual da contabilidade."

Segundo o vice-presidente da Abrasca e coordenador de relações institucionais do CPC, Alfried Plöger, as eventuais diferenças que possam restar em relação aos balanços de outras empresas podem ser sanadas com ajustes feitos nas notas explicativas.

"Se fosse um pecado mortal [reconhecer a receita pelo método atual], os auditores já teriam ressalvado os balanços há décadas", afirma Plöger. (Colaborou Nelson Niero)

 

Contexto
 

A discussão técnica que está sendo travada é sobre quando ocorre a transferência de riscos e benefícios da incorporadora para o comprador do imóvel. Se isso ocorre no momento da assinatura do compromisso de compra e venda, com o imóvel ainda na planta, as incorporadoras podem manter o sistema atual de contabilidade.

Já se o entendimento for de que riscos e benefícios só são transferidos quando se passa a escritura definitiva, a receita só poderia se registrada no momento da entrega da chaves.

Entre os argumentos usados pelas empresas está o fato de que o comprador pode vender e penhorar o imóvel ainda em construção. Citam ainda que, em caso de desapropriação pelo governo, o comprador recebe indenização proporcional. Em conjunto, os compradores poderiam ainda substituir a construtora em caso de atraso da obra, por exemplo.

Por outro lado, o comprador não pode usar o imóvel, nem fazer alterações relevantes no projeto antes de receber a chave.